Para analizar oportunidades de inversión inmobiliaria no es necesario realizar análisis complejos, al menos no al principio. El primer paso a la hora de analizar si una inversión tiene potencial y por tanto merece dedicarle tiempo y hacer un análisis detallado es lo que se conoce como Back-of-the-Envelope Analysis. Que en español se traduciría como “la cuenta en la parte de atrás de un sobre” o, como se dice en mi tierra, “la cuenta de la vieja”. En esta cuenta se estudian los principales indicadores de rentabilidad de la inversión. Si la oportunidad de inversión no pasa este primer test, no será necesario dedicar más tiempo, podemos darla por descartada.
En esta cuenta de la vieja empezamos con una comparación entre el precio de adquisición (incluyendo los costes de adquisición) y el coste de reemplazo o sustitución (cuánto costaría construir una propiedad similar empezando desde cero, incluyendo el coste del solar, construcción, profesionales, impuestos, etc.). Si el precio de adquisición es muy superior al coste de reemplazo, tal vez no merezca la pena comprar porque, si hay suelo disponible, podremos construir un edificio similar desde cero por un coste muy inferior.
El siguiente paso es hacer un análisis de la capacidad de la propiedad para generar ingresos. Porque esta capacidad de generar ingresos o flujos de caja va a determinar cuánto vamos a poder pedir prestado para financiar la inversión y por cuánto vamos a poder vender la propiedad. Veamos un ejemplo.
Imaginemos que tenemos la posibilidad de comprar un piso de 2 dormitorios en Madrid como inversión, con un precio de 550.000 euros, que se puede alquilar por 2.000 euros al mes (24.000 euros al año) y que conlleva unos gastos de gestión de aproximadamente el 10% de los ingresos (2.400 euros al año). Estos gastos de gestión incluyen cosas como impuestos, comunidad de propietarios, gestión, etc.
Para financiar la compra de este piso podemos obtener una hipoteca a 30 años por un máximo del 70% del valor de la propiedad (385.000 euros), con un interés anual del 2% (7.700 euros).
El piso ha sido renovado recientemente por lo que no será necesario hacer ninguna inversión adicional (esta inversión sería lo que se conoce como gastos de capital).
Así pues, empezamos con unos ingresos del alquiler o ingresos operativos de 24.000 euros, a los que debemos restar los gastos operativos o de gestión, 2.400 euros, por lo que nos quedarían 21.600 euros. Esta cantidad es nuestro Flujo de Caja de Operaciones o Ingresos Operativos Netos.
De esta cantidad tenemos que deducir el servicio de la deuda, que es la cuota de la hipoteca. La cuota de hipoteca es la suma de los intereses (7.700 euros) y la amortización del préstamo. Un préstamo de 385.000 euros a 30 años conlleva un repago anual de 12.833,33 euros. Después de estas deducciones nos quedan 11.166,67 euros. Esta cantidad es el Flujo de Caja después de Financiación.
Haciendo un repaso de los conceptos que acabo de mencionar:
- Ingresos por Alquiler – Gastos Operativos = Ingresos Operativos Netos (NOI en inglés)
- Ingresos Operativos Netos – Gastos de capital = Flujo de Caja de Operaciones
- Flujo de Caja de Operaciones – Servicio de la deuda = Flujo de caja después de financiación o Beneficio antes de Impuestos
Una vez que hemos realizado esta estimación inicial del beneficio antes de impuestos, podemos determinar si este beneficio es suficiente y para ello podemos utilizar tres métricas:
- Retorno del activo o rentabilidad sobre coste: se calcula dividiendo el flujo de caja de operaciones por el coste de adquisición
- Constante de deuda: se calcula dividiendo el servicio de la deuda por el principal del préstamo o hipoteca
- Retorno del capital: se calcula dividiendo el beneficio antes de impuestos por el capital invertido
En nuestro ejemplo, los retornos o rendimientos serían:
- Retorno del activo: 21.600 / 550.000 = 3,19%
- Constante de deuda: (7.700 + 12.833,33) / 385.000 = 5,33%
- Retorno del capital: 11.166,67 / 165.000 = 6,77%
El retorno del activo representa la rentabilidad operativa del inmueble, es similar al ratio Precio/Capital utilizado en la valoración de empresas.
La constante de deuda representa el coste financiero de la inversión.
El retorno del capital representa la rentabilidad antes de impuestos que recibe el inversor. En el ejemplo que hemos analizado obtendríamos un 6,77% sobre el capital invertido. Una vez tenemos este número la cuestión es si un 6,77% es un buen retorno o no. La respuesta dependerá de las alternativas de inversión, esto es, cuánto podemos obtener si invertimos nuestro dinero en otro activo.
Antes de acabar quiero remarcar un par de cosas. En primer lugar, asegúrate de que no estás comparando peras con manzanas. Con esto quiero decir que cuando compares esta inversión con otras alternativas, ten en cuenta el perfil riesgo-rentabilidad de esa inversión alternativa, porque cuanto mayor sea el riesgo, mayor debe ser el retorno. Si comparas inversiones que tienen perfiles de riesgo muy diferentes, no vas a hacer una buena comparación y vas a tomar una mala decisión.
En segundo lugar, este análisis tan sólo es tan bueno como lo sean tus hipótesis sobre ingresos y gastos. Si tus hipótesis no son acertadas y están alejadas de la realidad y de un plan de negocio realizable, tu análisis va a ser inútil. Esas hipótesis son fundamentales para la calidad del análisis.
