El apalancamiento financiero es el uso de deuda para mejorar la rentabilidad de una inversión. Este efecto de mejora de la rentabilidad es lo que se conoce como efecto apalancamiento, porque utilizamos una palanca (la financiación externa) para generar más fuerza (mayores retornos).
Ahora bien, la deuda es un arma de doble filo. Si no se utiliza adecuadamente, tiene la capacidad de empeorar la rentabilidad de la inversión, porque la manera en que influye en los retornos es ampliando los retornos que se generan antes de la deuda. Si los retornos sin deuda son positivos, la deuda los va a incrementar. Y si los retornos sin deuda son negativos, la deuda los va a hacer más negativos todavía.
El inmobiliario es un negocio que requiere de grandes inversiones de capital, así que necesitas mucho capital para empezar. Lo bueno es que no es un requisito que todo el capital sea tuyo. Puedes utilizar también dinero de otros inversores vía deuda. De esta manera, vas a poder comprar propiedades con un precio superior al capital del que dispones. Igualmente, vas a poder diversificar tus riesgos, porque vas a poder distribuir tu capital propio entre varias inversiones y completar la inversión con deuda.
En las inversiones inmobiliarias es relativamente fácil conseguir financiación externa por dos razones principales:
- El préstamo está garantizado por un activo (el inmueble) que normalmente retiene gran parte de su valor incluso en casos de crisis
- El inmueble tiene la capacidad de generar ingresos que se pueden utilizar para pagar intereses y repagar el préstamo
Como mencionaba al principio, el apalancamiento financiero puede mejorar el retorno de inversión, pero sólo si los ingresos que genera el activo vía alquiler (que se miden a través de la tasa de capitalización) son mayores que el coste de la deuda (tipo de interés). Así pues, lo primero que tenemos que hacer es comparar la tasa de capitalización del activo con el tipo de interés de la deuda.
Por ejemplo, tenemos una propiedad con un valor de 1 millón de euros que genera un 7% anual y podemos obtener un préstamo por un 50% de su valor a un interés anual del 3%. En este caso vamos a obtener un 7% sobre nuestro 50% de capital invertido y además vamos a obtener un beneficio del 4% por la diferencia entre la diferencia entre el coste de la deuda y la rentabilidad de la inversión sobre el 50% que hemos financiado con deuda. Veámos los cálculos:
- Valor de la propiedad: 1.000.000 €
- Rentabilidad: 7% – 70.000 € al año
- Capital: 500.000 € – Rentabilidad del capital: 500.000 x 0,07 = 35.000 € al año
- Deuda: 500.000 € – Coste de la deuda: 500.000 x 0,03 = 15.000 € al año
- Flujo de efectivo al inversor después de financiación: 70.000 – 15.000 = 55.000 €, de los cuales:
- 35.000 € es el retorno sobre los fondos propios
- 20.000 € es la ganancia resultante del apalancamiento financiero, que equivale al 4% de retorno sobre 500.000 € (7% – 3% = 4%; 500.000 x 0,04 = 20.000)
- Así pues, la rentabilidad del inversor es: 55.000 / 500.000 = 11%
Si en lugar de obtener deuda por el 50% del valor de la propiedad podemos obtener el 75%, la rentabilidad del capital se va a incrementar como sigue:
- Valor de la propiedad: 1.000.000 €
- Rentabilidad: 7% – 70.000 € al año
- Capital: 250.000 € – Retorno sobre el capital: 250.000 x 0,07 = 17.500 € al año
- Deuda: 750.000 € – Coste de la deuda: 750.000 x 0,03 = 22.500 € al año
- Flujo de efectivo al inversor después de financiación: 70.000 – 22.500 = 47.500 €, de los cuales:
- 17.500 € es el retorno sobre el capital
- 30.000 € es la ganancia resultante del apalancamiento financiero, que equivale al 4% de 750.000 €
- Así pues, la rentabilidad del capital es: 47.500 / 250.000 = 19%
Como muestran estos cálculos, el incremento de la deuda conlleva un incremento sustancial de la rentabilidad. Ahora bien, recordemos la relación entre rentabilidad y riesgo. Mayor rentabilidad siempre conlleva más riesgo y, en este caso, el riesgo adicional es el que resulta de tener un nivel de deuda más alto.
¿Y cuáles son los riesgos de endeudarse mucho?
- Exposición al mercado inmobiliario: el mercado inmobiliario es cíclico, hay subidas de precio, pero también bajadas. Si tenemos mucha deuda y el mercado baja, el valor de la propiedad puede disminuir por debajo de la cantidad adeudada. Dependiendo de si la pérdida de valor ocurre durante la vida del préstamo o cuando este finaliza las consecuencias serán diferentes.
- Si el inmueble pierde valor durante la vida del préstamo, el banco probablemente solicite una nueva tasación de la propiedad y un repago parcial del préstamo.
- Si tiene lugar a la finalización del préstamo, lo que va a ocurrir es que no vas a poder volver a financiar la propiedad, al menos no con el mismo nivel de deuda. Si tienes fondos para cubrir la diferencia, podrás refinanciar con un nivel de deuda inferior. Pero si no es el caso, para poder repagar el préstamo vas a tener que vender en el momento en que menos quieres vender, cuando el mercado está a la baja y vas a recibir menos dinero por el inmueble. En el peor de los casos, si estamos ante una crisis fuerte que reduce mucho el valor de los inmuebles, puede que lo que obtengas con la venta no sea suficiente para repagar el préstamo, y el banco podría ir contra tus otros bienes para obtener el resto del dinero.
- Riesgo de vacancia: cuanto mayor sea la deuda sobre el inmueble, más altas serán las cuotas que habrá que pagar mensual o trimestralmente, y más difícil será afrontar períodos en los que no tengamos ingresos porque la propiedad no esté alquilada. Incluso si tenemos una reserva de efectivo que nos permita ir pagando las cuotas, cuanto más deuda, más alta es la cuota, así que necesitaremos una reserva más alta que durará menos tiempo. Tendremos prisas por realquilar y puede que tengamos que realquilar a un precio muy bajo que nos permita cubrir las cuotas a duras penas.
Por último, como ya mencionamos, siempre existe el riesgo de que el efecto del apalancamiento sea negativo. Si el coste de la deuda (el tipo de interés) es superior a la rentabilidad de la propiedad, el efecto del apalancamiento no va a ser positivo. Veámoslo con un ejemplo.
Volvamos con la misma propiedad de antes, sólo que ahora en vez de estar 100% alquilada va a tener algunas unidades vacantes, va generar menos ingresos del alquiler y por tanto la rentabilidad va a ser del 4% anual en vez del 7% de antes. Asimismo, asumamos que el tipo de interés es un poco más alto, un 5% en lugar del 3% anterior.
- Valor de la propiedad: 1.000.000 €
- Rentabilidad: 4% – 40.000 € al año
- Capital: 500.000 € – Rentabilidad del capital: 500.000 x 0,04 = 20.000 € al año
- Deuda: 500.000 € – Coste de la deuda: 500.000 x 0.05 = 25.000 € al año
- Flujo de efectivo para el inversor después de financiación: 40.000 – 25.000 = 15.000 €, de los cuales:
- 20.000 € es el retorno del capital
- -5.000 € es la ganancia (o más bien pérdida) del apalancamiento, esto implica que añadiendo la deuda al coste del 5% perdemos 5.000 €, una cantidad equivalente al 1% del 500.000 €
- Así pues, la rentabilidad del capital es 15.000 / 500.000 = 3%
Cuando el coste de la deuda era inferior a la rentabilidad de la propiedad, el efecto del apalancamiento era positivo. Sin embargo, ahora el coste de la deuda es superior, y el efecto del apalancamiento es negativo. Y como veremos a continuación, cuanto mayor sea el nivel de deuda, peor:
- Valor de la propiedad: 1.000.000 €
- Rentabilidad: 4% – 40.000 € al año
- Capital: 250.000 € – Rentabilidad del capital: 500.000 * 0,04 = 10.000 € al año
- Deuda: 750.000 € – Coste de la deuda: 750.000 * 0.05 = 37.500 € al año
- Flujo de efectivo para el inversor después de financiación: 40.000 – 37.500 = 2.500 €, de los cuales:
- 10.000 € es el retorno del capital
- -7.500 € es la pérdida del apalancamiento, una cantidad equivalente al 1% del 750.000 €
- Así pues, la rentabilidad del capital es 2.500 / 250.000 = 1%
Por esto debemos tener cuidado con el nivel de deuda de nuestras inversiones. Si las circunstancias cambian y pasamos de tener un apalancamiento positivo a un apalancamiento negativo, nuestro beneficio se va a resentir.
Ten en cuenta que las inversiones inmobiliarias suelen ser inversiones a largo plazo, así que la probabilidad de que algo se tuerza (subidas de tipos de interés, bajadas de valor de los inmuebles, extensos períodos de vacancia, etc.) son bastante altas.
Sabiendo todo esto, mi consejo es asegúrate de tomar en cuenta estos riesgos a la hora de preparar tu plan de negocio si no quieres acabar perdiendo dinero.
